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租赁纠纷之房客不付租金怎么办(二)

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    上文提到房客不付租金怎么办?房东是否能将房屋清空?是否能擅自将门锁换掉将房客赶出去?本文将主要阐述合同的注意事项及未来的法制走向。
房屋租赁合同应注意以下事项:
1、务必将各种关键条款约束好。最大程度上避免诉讼风险。比如,支付下一季度的房租的时间,尽量提前为一个月。不要因为一时仁慈,口头答应房客可以晚些缴纳租金。如果房东主动改变了合同条款则丧失了运用法律保护自己的机会。
2、什么情形下能将房客的物品清空,如何清空,都应在合同里约定。否则也会承担法律风险。
3、根据合同,房客如果提前终止合约,房东有权扣留押金。房客没有权利擅自转租以变相收回押金。但是实践中这种情形也很多。因此,房东应不时抽出时间去出租屋考察,同时,也和居委,物业报备。
4、房客之所以能以无赖的态度应对,不能不说现行法律和治安管理上的不足。
1)如果法律能将强制执行措施“先于执行”,则房东再无需承担任何的法律风险,由法院的执法人员将租客的物品清空;而这也是解决这些纠纷的根本。
根据《民诉法解释》第一百七十条“民事诉讼法第一百零六条第三项规定的情况紧急,包括:
(一)需要立即停止侵害、排除妨碍的;
(二)需要立即制止某项行为的;”通过此条款可知,当租客强占房屋不肯搬离时,可向法院申请先于执行。 
2)如果治安管理能更完善,110警察同志能将强占民宅的租客赶出去,保护公民的宅安全,则房东不再担心被人强占房屋;
3)如果社会征信系统能提前完善,让这些不守诚信,以无赖态度讹诈、威胁房东的房客受到应有的限制,则社会才能更和谐。
4)据相关政策,自2015年6月份开始,租赁信息将纳入征信系统了。但是这还远远不够,如果能将限制措施更完善,才能真正地为社会和谐奠定坚实的基础。除了不能乘飞机、高铁、不能买房贷款、在媒体上公布,还把子女的入学教育、就业问题一网打尽,相信才能从根本上扼杀社会的不诚信。
而目前能做得更细节的一些措施,是拟定一份完善的租赁合同是根本,对于中介提供的合同范本务必仔细审查,完善其条款。如果遇上了无赖,房东只有自认倒霉了。但是也应在法律的框架内行事。避免为了这些个体,使自己承担不必要的损失。如同成都男司机殴打女司机的教训,如果用牺牲个人的代价来弥补法律的不完善当房客坚持不付租金并强占房屋时,理当赶出去,但应在理性的框架内行事,并提前把门锁换掉,避免房客损坏房屋。
【2015年6月  龚玲
编辑于上海科尚律师事务所】
 

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