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公有住房继承问题

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一、什么是公有居住房屋?
公有居住房屋,又叫公房,计划经济时代的老公房是国家机关、事业单位、国企投资新建保留产权,以福利分房形式出租给市民、员工的住宅,公有居住房租赁一直以来都是普遍存在的。随着老公房承租人去世,公房拆迁等情形出现,公有居住房屋租赁的纠纷也日益增多。
以上海市为例,上海市公有居住房屋是指政府和单位分配给职工和解放时收归国有,并且租金按照政府规定的租金标准执行的居住房屋。公有居住房屋租赁,由市房地资源局统一印制的《租用公房凭证》,《租用公房凭证》上记载承租人。《租用公房凭证》上通常只记载一名承租人,而实际居住的则是承租人及其家属。
二、公有居住房屋能否继承?
随着第一批承租人步入老年,相继去世,承租人的子女纷纷提出继承问题。既然是承租人,其对房屋并无所有权,对房屋的使用权来自于租赁合同的约定。而公房的租赁与私房不同,承担了一定的社会公共职能,在法规与政策层面对公房出租也作出了相应的规定。出租的公房既然不能继承,但是为保障市民住有所居,相关法律法规都规定了“共同居住人”继续承租的权利。
三、什么是居住权?
建设部的《城市房屋租赁管理办法》规定:“住宅用房承租人在租赁期限内死亡的,其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。”《上海市房地资源局关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见(二)》将“继续承租”这一规定具体化,分为两种情况:1、租赁户名变更后,原承租人的共同居住人仍享有居住权,2、租赁关系变更后,原承租人的生前共同居住人仍享居住权。租赁关系变更就包括原承租人去世这一情形。上海市提出了“居住权”这一概念,共同居住人不仅可以要求继续履行租赁合同,可以要求行使“居住权”,居住权成为一个法定的权利。
共同居住人的“居住权”同样适用于廉租房、公租房,因为廉租房、公租房与公房一样承担着社会公共职能。
四、谁是“共同居住人”?
在主张居住权时,共同居住人的认定就尤为重要。《城市房屋租赁管理办法》认为共同居住两年以上的家庭成员是共同居住人,《上海市房地资源局关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见(二)》将共同居住人的认定条件进一步降低为:“‘共同居住人'是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时,在该承租房屋处实际居住生活一年以上(特殊情况除外)而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人,结婚、出生可以不受上述条件的限制”。那么在上海只要满足下列条件即可认定为共同居住人:
1、时间点上,共同居住发生在承租人死亡或者租赁关系变更时;
2、期间上,实际居住生活一年以上;
3、住房条件上,在本市无其他住房;
4、在居住的房屋里结婚和出生的不受上诉条件限制。
 五、跟有产权或转租权的房东签《租赁合同》也享有居住权吗?
    私有住房出租适用《合同法》,出租与承租双方严格按照《租赁合同》行使权力、履行义务。《合同法》第二百三十四条规定“承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋”,合同法上的“继续租赁”的权利实质是承租人死亡后,生前共同居住人概括承受合同权利与义务,合同期满后出租人没有续租的义务。

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